Egy társasház esetében számos probléma forrása lehet, és akár egy régóta tervezett felújítási beruházást is meghiúsíthat, ha egy vagy akár több tulajdonos rendszeresen elmulasztja a közös költség fizetését, ne adj isten több százezres vagy milliós tartozást halmoz fel. Mit lehet ilyenkor tenni? Tudja meg itt.>>>
A társasház működésének alapja a közös költség
A társasház egy szerződéses lakóközösség. A tulajdonosok gyakorlatilag szerződéses jogviszonyba kerülnek a társasházzal, és a Társasházi törvényben, Alapító okiratban és az SZMSZ-ben rögzített kötelezettségeket vállalnak attól a pillanattól kezdve, hogy aláírták az adásvételi szerződést.
Az egyik ilyen kötelezettség, hogy az általában tulajdoni hányad alapon, előre meghatározott közös költséget havonta fizetik.
Miért fontos, hogy mindenki fizessen?
Mert a társasház közös képviselője a befolyt összegből fedezi a ház fenntartásához és üzemeléséhez szükséges közüzemi szolgáltatások díját. Ezek a díjak állandó költségnek számítanak, ezért minden évben szerepelnek a ház költségvetésében.
A közös képviselő a tulajdonosoktól befolyt összegből fedezi továbbá a váratlan kiadásokat is, pl. tető javítást, ha a vihar megrongálta és a biztosító esetleg csak részben téríti a kárt vagy egy gázvezeték javítást szivárgás esetén.
Ilyen esetekben rendkívül fontos, hogy a társasháznak legyen elegendő pénze (milliós nagyságrendű tartaléka) a bankszámlán, mert az intézkedés elmulasztása miatt a tető tovabb károsodhat ami növeli az anyagi kárt is vagy az épületben lakók hetekre vagy hónapokra vezetékes gáz nélkül maradnak.
De ez csak egy két példa. Ugyanez igaz a következőkre is:
- Az elektromos hálózatra – mert nem maradhatnak a lakók áram nélkül.
- A beázó tetőre – mert nem áztathatja azt eső a fa szerkezeteket és folyhat a víz a padlásról a legfelső szinten lakók fejére.
- A csatorna dugulás miatt a földszinti lakásokba feltörő vízre – mert nem állhat szennyvízben a lakás.
- A lift és a kapu meghibásodására, illetve folyamatos karbantartására – mert a biztonság az első.
- A szemét elszállítására, rendkívüli szennyeződések eltakarítására.
- Egyéb szolgáltatásokra, amelyeket a tulajdonosok és ott lakók igényelnek, pl. gondnokság, kertész vagy portaszolgálat.
Mit lehet tenni a renitensek ellen? Van esély behajtani a tartozást?
A befizetések naprakész vezetése is a közös képviselő feladata. Így tehát az ő dolga az is, hogy 2-3 hónapos elmaradás esetén megtegye a szükséges lépéseket.
Több lehetőség is rendelkezésre áll a renitens tulajdonosok fizetésre bírására:
1. Figyelmeztetés
Először érdemes diszkréten felhívni az érintett tulajdonos figyelmét az elmaradásra. Sok esetben ennyi elég szokott lenni. Ha nem, akkor a következő lépéssel érdemes folytatni.
2. Írásbeli felszólítás
Ha a figyelmeztetés nem hozta meg az érintett tulajdonos fizetési kedvét, akkor az írásbeli felszólítás lehet a következő lépés. Ezt is a közös képviselő küldi ki, tértivevényes levélként, a tulajdonosnak. Fontos, hogy a társasház felé fizetési kötelezettsége a tulajdonosnak vagy haszonélvezőnek van, ezért a felszólítás címzettje is a földhivatalban lekérhető tulajdoni lapon bejegyzett személy lehet. A tulajdonos nem hivatkozhat arra, hogy a bérlővel vagy szívességi lakáshasználóval milyen megállapodása van a közös költség fizetésre vonatkozóan. A felszólításnak minden szükséges információt tartalmaznia kell a tartozás összegétől kezdve, a befizetéshez szükséges adatokon át, a bankszámlaszámig. Egy éves egyenlegközlő csatolása megkönnyíti a felszólított számára is a tartozás eredetének értelmezését. Lehet, hogy miután ellenőrzi bankszamlajat és az egyenlegközlőt, hamar szembesül azzal, hogy fedezethiány miatt nem ment el az általa adott átutalási megbízással a közös költség.
3. Feltüntetni a tartozásokat a közgyűlés előtti éves beszámolóban; a közösség erejének hatása
Ha a közös képviselő nem jut eredményre, a lakóközösség előtt ismertetheti a helyzetet. Az éves közgyűlésen vagy az éves beszámoló kötelező melléklete az albetét analitika. Ez tartalmazza a társasházban lévő ingatlanok listáját, a költségviselő nevet, az előírásokat, befizetéseket és a nyitó és záró egyenleget. Ebből láthatjuk, hogy kik azok a tulajdonosok, akik hosszabb ideje nem fizetnek, és mekkora hátralékban vannak. Ha a közös képviselő gondosan jár el, akkor ebben a beszámolóban jellemzően nem lesznek több százezres vagy milliós nagyságrendű kintlevőségek, mert azok behajtását már kisebb összeg esetén is jogi útra lehet terelni. Fontos a tartozasok nyilvántartásához a tulajdonosok részére tájékoztatót mellékelni, hogy milyen intézkedések történtek a behajtás érdekében.
4. Fizetési meghagyás
Egy olyan eljárás, amivel pereskedés nélkül lehet eredményt elérni. Minimum három hónapnyi nem fizetés után élhet vele a közös képviselő. Azonnal végrehajtható, és a bírósági ítéletnek megfelelő erővel bír.
5. Végrehajtási eljárás
A közjegyzőnél indítható, fizetős eljárás. Az árát az adósra hárítják.
6. Jelzálogbejegyzés
Ha a korábbi lépések nem vezetnek eredményre -mert nincs bankszámlán pénze vagy tiltható jövedelme az adósnak-, jelzálog is bejegyeztethető az érintett tulajdonos lakására.
7. Árverés
Ha már végképp semmi nem segít, a tartozással terhelt lakás árverésre bocsátható.
A társasházi tulajdon tehát kötelezettségekkel jár. Aki elmulasztja a közös költség fizetését, akár a lakását is elveszítheti. Egy jó közös képviselő ismeri a folyamatot, és általában nincs szüksége arra, hogy ilyen drasztikus lépésekhez folyamodjon. A tulajdonosok számára viszont megnyugtató, hogy így vagy úgy, de végül behajtható a kiesett összeg.
Lakásvásárláson gondolkodik, és szeretné elkerülni a későbbi váratlan költségeket? Sajátítsa el a legfőbb tudnivalókat az ingatlan adásvétel workshopon. Jelentkezzen még ma.>>>
